Le osservazioni che avevamo presentato nel gennaio 2022 al Piano di Recupero dell’ex Caserma Curtatone e Montanara trovano oggi una conferma inconfutabile. L’intera operazione si è rivelata una speculazione immobiliare mascherata da “housing sociale”, basata sull’alienazione di patrimonio pubblico e su affitti insostenibili per chi lavora. Ora che la promozione del gestore sociale (Abitare Toscana) declama il progetto, i nodi sono venuti al pettine.
L’area dell’Ex Distretto 42 era un bene demaniale della collettività, poi ceduto a Cassa Depositi e Prestiti SGR (CDP Immobiliare SGR) e veicolato al Fondo Housing Toscano, gestito da InvestiRE SGR (il fondo immobiliare balzato alle cronache per i tentativi di sgombero e la vendita dell’immobile dell’esperienza sociale di Spin Time Labs a Roma). L’alienazione del 2017 ha visto il Distretto 42 (caserma Curtatone) ceduto insieme con la caserma Artale (stimate all’epoca circa 40 milioni di euro) ad un prezzo concordato di appena 8 milioni: una svalutazione dell’80% rispetto al valore di mercato. A questa svendita si aggiunge l’annullamento del contributo sul costo di costruzione (art. 12). Nonostante ciò, il numero di alloggi sociali per la locazione è stato risicato: dalle 80 unità ERS ipotizzate nello schema del 2021, si è passati a soli 37 alloggi destinati alla locazione calmierata su un totale di 75 unità complessive. Risultato? Un enorme risparmio a vantaggio dell’operatore che non si riflette sui canoni d’affitto, ma serve esclusivamente a garantire la redditività del fondo privato. Confrontando i canoni dell’Avviso con i prezzi del mercato libero del centro storico (zona San Martino, circa 12,00 €/mq/mese) e il canone ERS di 10,13 €/mq/mese, l’abbattimento effettivo è di appena il 15,5%. Nelle osservazioni del 2022 pretendevamo una riduzione di almeno il 25%: uno sconto del 15% dimostra che l’operazione risponde alle logiche di profitto e non di welfare abitativo.
Il gestore promuove ambienti in condivisione (lavanderia, sale polifunzionali, spazi comuni). Nel vero co-housing la condivisione serve a ridurre drasticamente costi e canoni per compensare le metrature private ridotte; qui invece si paga quasi a prezzo di mercato una casa “incompleta”, usando il community building come alibi di marketing per vendere meno spazio privato a costi elevati. Inoltre, nello Schema di Convenzione del 2021 era espressamente prevista la realizzazione di un asilo nido. Nelle nostre osservazioni avevamo chiesto di potenziare i servizi sociali per il quartiere. Nel progetto finale l’asilo nido è stato completamente cancellato per stipare fino a 75 appartamenti: un presidio pubblico essenziale per le giovani coppie e contro lo spopolamento della città, sacrificato per massimizzare la metratura redditizia.
I criteri di bando prevedono che il canone non superi il 30% del reddito. Per un lavoratore con uno stipendio medio di 1.300 € netti al mese, la soglia massima di spesa sostenibile sarebbe di 390 €/mese. I prezzi reali degli alloggi a Borgo San Martino (IVA 10% inclusa) vedono un Bilocale da 440 €/mese (richiede un reddito netto di circa 1.500 €) e un Trilocale da 550 €/mese (richiede un reddito netto di oltre 1.800 €). Un lavoratore o un precario da 1.300 € al mese viene rifiutato ed escluso dal bando per “insostenibilità economica”. La “fascia grigia” che non rientra nell’ERP ma non può sostenere i prezzi di mercato viene respinta anche da questo finto social housing.
Gli standard internazionali (come la proposta di direttiva europea EU Affordable Housing Act e l’indice Housing Stress – 30:40 Rule) definiscono in sofferenza abitativa chiunque destini oltre il 30% del proprio reddito alla casa. L’amministrazione e il fondo non usano questa soglia per calcolare un affitto equo sui salari reali, ma come filtro per scartare chi guadagna troppo poco. Un affitto di 440 € su 1.300 € incide per il 34% del reddito: l’operazione Borgo San Martino nasce collocando a monte i propri inquilini in una condizione ufficiale di Stress Abitativo.
L’operazione Borgo San Martino ha trasformato un patrimonio demaniale in un profitto privato. Tutto questo è avvenuto cancellando l’esperienza del Municipio dei Beni Comuni e il progetto partecipativo di riutilizzo di quello spazio, nonché privatizzando e devastando il Parco “Andrea Gallo” che era nato dal basso nel 2013, e che rappresenta un polmone verde essenziale per il quartiere del centro storico. Invece di un quartiere aperto e dotato di servizi pubblici come l’asilo nido, si è costruita un’enclave inaccessibile a chi guadagna uno stipendio medio. Un percorso speculativo e fallimentare avviato dalla giunta di centro-sinistra guidata da Marco Filippeschi (con l’alienazione delle caserme) e portato a compimento dall’amministrazione di centro-destra guidata da Michele Conti (con la firma della convenzione e l’approvazione del bando finale): due forze politiche apparentemente opposte, ma perfettamente concordi nel regalare i beni della città alla finanza immobiliare.
Diritti in Comune: Una città in comune- Rifondazione Comunista Pisa