Dalla rivista di perUnaltracittà
Di Ilaria Agostini – 19 Maggio 2026
Pisa depredata e Firenze alienata, due libri-inchiesta sull’estrattivismo urbano che si pongono «nel solco di una tradizione di analisi militante» (Pisa depredata, p. 4), sono il frutto di lavori collettivi, eminentemente politici, dedicati alle due città toscane «laboratori della finanziarizzazione urbana» (ivi, p. 7). Nel volume pisano converge l’operato pluriennale della coalizione “Diritti in Comune” che raggruppa la lista consiliare di cittadinanza Una città in comune e Rifondazione comunista. In quello fiorentino confluisce invece il lavoro redazionale che da dodici anni sta a monte dell’uscita della rivista “La Città invisibile”, poi “La Città manifesta”.
Ma entrambe, Pisa depredata e Firenze alienata, sono ricerche costruite «sulla base di un metodo scientifico» (ivi, p. 4) che si fonda, oltre che sulla ricerca, sulla partecipazione diretta ad iniziative pubbliche, ai momenti di riflessione collettiva, alle azioni nelle piazze. È un lavoro di lunga lena che comprende l’analisi di documentazione pubblica (atti, delibere, bilanci…), lo studio di procedure amministrative e piani urbanistici (e loro traduzione al grande pubblico), la ricostruzione delle vicende della spoliazione urbana e dell’architettura finanziaria degli attori della trasformazione.
Analisi, riflessioni, conoscenze sono messe a punto in una contro-informazione efficace, in libri/ebook (come quelli che presentiamo), in uscite editoriali periodiche, o tradotte in azione politica, in comunicati stampa, ma anche in video, e incontri, dibattiti ecc., inseriti comunque in un quadro programmatico la cui direzione «è sempre quella di provare ad invertire la tendenza con la costruzione di un’altra idea di città» (ibidem).
Un’altra idea di urbano vede le città liberate dalla morsa asfissiante del capitalismo finanziario e della monocoltura turistica. Con Francesca Conti le abbiamo definite «città alienate». Una definizione che si attaglia a Firenze, Venezia, ma sempre più anche a Pisa.
Città alienate su più livelli: economico, sociale, culturale, politico. Città alla catena di montaggio del turismo globale che estrae valore dalla storia, un valore non redistribuito, polarizzato, estratto con violenza dallo sfruttamento lavorativo. Ma estratto anche dai suoli urbani, da una rendita (fondiaria, immobiliare, finanziaria) sempre meno regolata dal pubblico.
Dal punto di vista sociale, sono città estraniate, irriconoscibili a se stesse, desertificate, trasformate socialmente da politiche che richiamano nuovi abitanti, più ricchi e più cool, tramite l’espulsione dei ceti medio-bassi.
Avviluppate nella spirale della finanziarizzazione di beni e servizi, le città alienate sono rese (o, forse, si rendono?) incapaci di autonomia politica (ma anche produttiva, culturale ecc.) e adottano modelli di crescita improntati al consumo di patrimonio culturale, di risorse ambientali, energetiche e antropiche.
In questo processo di estraniazione, assume un peso determinante l’alienazione – appunto! – del patrimonio immobiliare/fondiario pubblico, processo che prende il largo a fine del primo decennio Duemila, quando – nel 2008 – Giulio Tremonti, ministro dell’economia (siamo nel quarto governo Berlusconi), vara il Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari da allegare al bilancio preventivo degli enti pubblici (enti locali, Inail, Inps ecc.). Comuni, regioni e province, ma anche FFSS, Poste ecc., possono costruire i bilanci sulla lista dei beni in vendita. Nei primi anni, gli elenchi sono molto estesi.
Con la spinta del Piano delle alienazioni, che intacca decisamente la consistenza del demanio, «il patrimonio pubblico perde […] la sua funzione di supporto a politiche sociali e diventa riserva di valore da attivare sul mercato» (ivi, p. 8)
Grazie anche al federalismo demaniale – misura per cui lo Stato passa la proprietà di alcuni beni agli enti locali – i comuni si trovano in pieno possesso di ingenti quantità di mq che si sommano già posseduti. Si tratta di edifici e aree derivanti dalla dismissione industriale, dalla contrazione dei servizi, dal decentramento di alcune funzioni rare (tribunale, università ecc.) nonché dallo svuotamento delle caserme (legato anche alla cancellazione della leva militare). Aree e immobili che il sindaco Nardella definiva (con pregnanza progettuale) “buchi neri”.
I comuni – impoveriti dai tagli ai trasferimenti statali – si lanciano in campagne di marketing dove i sindaci vestono la giubba degli agenti immobiliari. A Firenze, nel 2014 parte la campagna Invest in Florence City of the opportunities, nell’ambito della quale sindaco e assessori calcano fiere della speculazione immobiliare.
Il risultato è tangibile: 370.000 mq pubblici nel raggio di 3 km della cupola del Brunelleschi sono venduti sottocosto (grazie ad aste andate deserte e a segrete contrattazioni a favore degli interessi della speculazione edilizia) ed oggi destinati ad alberghi pluristellati, a resort, ad appartamenti di lusso per turisti o quarte-quinte-seste case, e a studentati privati esclusivi.
È doppia la perdita. Economica, poiché un patrimonio costruito con le tasse di generazioni di italiani è stato dilapidato per sostenere un settore economico di scarsa efficienza come il turismo che produce lavoro povero e non redistribuisce ricchezza; ma è anche una perdita dal punto di vista sociale, poiché i beni pubblici, sui quali il pubblico ha la piena disponibilità programmatoria, sono vocati ad accogliere funzioni sociali, pubbliche, aggregative.
In questo quadro, in questa città che si trasforma in una sommatoria di asset, accorrono – avidi e rapaci – i “nuovi padroni della città”: fondi pensione, sovrani, fondazioni bancarie, SGR che trovano nell’investimento immobiliare un atterraggio ritenuto sicuro. Acquistano i beni immobili o le aree su cui costruiscono edifici con funzioni remunerative (studentati privati, hotel, residenze di alta gamma), per emettere successivamente titoli finanziari verso gli investitori che sono remunerati dai flussi di cassa provenienti dalla gestione o dalla vendita degli stessi immobili.
Si ingenera un circolo vizioso: i cittadini godono dei dividendi prodotti dalla stessa speculazione immobiliare che li ha costretti a lasciare le città turistiche.
Si noti infatti che i cittadini (lavoratori, risparmiatori, utenti di servizi privatizzati) sono comunque coinvolti nella scommessa finanziaria sulla città e dunque nella sua spoliazione. Si può affermare che la civitas – la società urbana – scommette sulla «spoliazione» (Harvey) della urbs – lo spazio urbano –, assecondata in ciò dall’almeno ventennale metamorfosi della polis verso un regime di governance aziendalistica
Quali politiche hanno attratto i grandi player? Il marketing urbano dalla narrazione accattivante, i grandi eventi (olimpiadi, città della cultura ecc.), le grandi infrastrutture (aeroporto, TAV ecc.) e le misure fiscali a pro degli investitori. Ma soprattutto, per quanto ci riguarda, la deregolamentazione urbanistica e il vuoto previsionale in merito allo spazio urbano.
A Firenze la deregolamentazione ha prodotto un regime di eccezione per le cosiddette aree di trasformazione (cioè i “buchi neri”) sotto l’ombrello della “rigenerazione urbana” che ha coperto le operazioni speculative sull’ex teatro comunale, su viale Belfiore (TSH), sull’ex ospedale di San Gallo e su tutte quelle che abbiamo descritto in Firenze alienata.
Il regime di eccezione si fonda su contrattazione, semplificazioni, monetizzazioni, deleghe e deroghe. Tra di esse segnaliamo sinteticamente: l’impiego diffuso di procedure decisorie riservate (come la negoziazione pubblico-privato) che, in assenza di pubblica ed efficace informazione, escludono o annullano la partecipazione popolare; la delega di funzioni urbanistiche a soggetti terzi quali Soprintendenza, BEI o Cassa Depositi e Prestiti, cui non sono intestate competenze pianificatorie, né regolatorie dal punto di vista edilizio; le semplificazioni procedurali, tra cui il non assoggettamento a VAS di varianti definite “semplificate” malgrado la rilevante entità della trasformazione; le agevolazioni attraverso misure fiscali, tra cui spicca il generale ricorso alla monetizzazione degli standard urbanistici (DM 2 aprile 1968) e del social housing nella misura del 20% delle superfici residenziali se maggiori di 2.000 mq.
Particolarmente perniciosa è stata l’eliminazione dell’obbligatorietà del restauro sui monumenti che ha introdotto l’invasiva “ristrutturazione edilizia” come categoria di intervento: “con limitazioni” sugli edifici di valore storico-architettonico; senza alcuna limitazione invece sugli edifici vincolati, quelli su cui viceversa più severa dovrebbe essere la disciplina di tutela.
L’«urbanistica neoliberale» non ha solo gravi ripercussioni sullo spazio fisico, come abbiamo visto, ma agisce potentemente nel disciplinare e conformare la società urbana.
A Pisa, gli effetti già si manifestano sulla nutrita popolazione studentesca (circa 45.000 studenti su 90.000 residenti). Le e i compagni di “Diritti in Comune” denunciano le conseguenze deleterie della privatizzazione delle residenze studentesche e della costruzione dei finti studentati nei confronti della «funzione sociale e politica della popolazione studentesca» che, resa ancor più precaria e selezionata, ha sempre meno capacità di radicamento e di organizzazione collettiva. «La perdita di accessibilità dell’università e della città riduce la possibilità che lo spazio urbano sia attraversato da soggetti sociali diversi e potenzialmente conflittuali. In questo senso, la finanziarizzazione dello student housing non produce solo effetti economici, ma contribuisce a una più ampia depoliticizzazione dello spazio urbano, riducendo la presenza di soggetti sociali portatori di rivendicazioni e pratiche collettive».
Il testo è la rielaborazione del contributo dell’autrice all’incontro pubblico Città depredate. Salviamole dagli speculatori promosso da Sinistra per, Pisa una città di Comune e Rifondazione comunista, tenutosi il 15 maggio 2026 presso l’Università di Pisa.
Ilaria Agostini, urbanista, insegna all’Università di Bologna. Fa parte del Gruppo urbanistica perUnaltracittà. Ha curato i libri collettivi Urbanistica resistente nella Firenze neoliberista: perUnaltracittà 2004-2014, Firenze fabbrica del turismo e Turismo di classe: studentati di lusso e selezione sociale a Firenze